北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

【资料图】

Q:

首付100w，总价270w左右。因为在体制内，不愁住房问题，手里现在有100w，担心以后不好上车，想着买一套房，更考虑保值性，但也不是纯投资，未来5年先租出去，后面可能自住。最近昌平，朝阳，通州都看过了：

因为想着以后可能自住，保值性尽量跟上大盘就行，不想着投资暴富。朝阳是小平一居，就不考虑了。目前考虑：

1、通州的k2清水湾嘉园。这个和清水湾区别在于他是定向安置房，品质较差，我看墙有裂纹（微细但长，不明显，后期修复应该没问题）。能买个二居室，户型很喜欢，因为他是安置房，不知道未来保值性如何，能否跟上大盘（周边商品房都5w+单价，听说M101线快建成了，未来离地铁1公里内）。想着如果今年买是270w，5年后还是270，那就没必要买了。

2、通州华远铭悦雅园。小户型，离六环近，有点吵。但能买个小二居，户型没有浪费，不知道地段如何。

3、北街家园。户型都很喜欢，300w买二居的话，想想办法看能不能够一下。但是一方面考虑，未来学区概念淡化，另一个是北街家园西边我看还有高压线塔，西边有点把边的意思，那边只有小区住宅，周边配套有点远，未来发展感觉有点未知，不知道保值性如何。

A：

1、先说一句，如果是100万现金的话，买到270的难度不小，看银行的评估吧，只能说现在这种时期有可能。但这一定让中介算好账，确定能贷款成功后再签约，免得因为贷不到目标值而忙乱。

2、清水湾的商品房还行，不算落后，只是租金低点儿。不过这板块内其他的小区多数普通，高速与河道是天然屏障，不太好和周边板块联动。M101块建成了，什么时候通车啊？一般来说是除非是地铁上盖，否则有了地铁不加分，但没有或离得远的还减分呢。再加上是回迁房，最好成绩能跟上板块大盘吧，大概率是落后北京平均值的。所以这种小区不建议赌，赌赢了无非是得到平均值，而且概率还不大。

3、铭悦雅园的性质差不太多，限价房和安置房各一半吧。这种小区的最好成绩都是跟上板块大盘，因为本身就是自住为主的性质，优势就是经济实惠，涨的多了就不实惠了。所以都有隐形天花板，就是不能超过板块的平均值。地段儿算普通，肯定谈不上好，自住为主。

4、能买在北街家园就尽量呗，但如果是300万的房，常规得准备130万以上，首付+税费备用金，问问中介能不能高评吧。保值挺好的，不落后，租金也行，就是坐地铁排队费劲，其他没什么劣势。这里本来也没有学区概念，高压线早晚入地，不算硬伤。具体房源我不清楚，也问当地中介吧。

仅供参考。

二

Q:

我的基本条件：总价1000 万，80-110平米，不要孩子，不要学区，不考虑父母，未来就1-2人住，考虑出租。东边北边，不考虑西南 。目标诉求：涨幅能跟上这个区域平均水平，租售比能接近年化2%。

参考小区：目前按照片区选了3个代表小区：1. CBD片区华贸公寓80平米一居；2.朝阳公园的公园大道90平米一居；3.双井的乐城国际108平米2室（有点超预算）、富力城90平米左右的2室。

主要思路：选这三个地方的理由就是既然没有学区加持的，未来能支撑房价的就是产业和品质。首先考虑了cbd和cbd能辐射到的双井，其次讲究居住环境的话就延伸到了朝阳公园，未来地铁3号线通了也能沾上些产业。想听听您的专业意见，有没有其他的小区推荐？

A：

1、租金收益2%，偏高了，北京的平均值是1.5%左右。提醒一句，租金是消费，属于CPI范畴，而升值涨幅属于投资，跟租金是完全两个市场。如果租金高于平均值，那多数情况是因为涨的慢，所以显的高。甘蔗不能两头甜，看自己更重视哪方面了。

2、常规建议是如果注重保值就选普宅，注重租金再以公寓为主。富力城是普宅，乐城国际也可以算，另两个就是公寓的性质更重了。其实过去这些都算公寓，是2008年奥运之后才逐渐分开的。

3、另外CBD的辐射没什么特殊的，也就是卖房时忽悠有用，但实际上连自己板块内的房价都没拉动，说辐射就有点儿扯了。或者说是严重的两极分化，豪宅真好，普通的就是平均值，一般的还真一般呢。

4、这先考虑好自己更重视哪方面吧，2%的租金收益偏高了，以此为标准不好买到升值好的。其他的小区就那几个，首城国际一类的，问当地中介就行。

仅供参考。

三

Q:

两个问题：1，西三旗的金隅翡丽这个小区最近在关注，在东升产业园的辐射区域内，听说未来附近会有万象汇商场。目前算是海淀低洼，洋房带电梯的，如果想买二套的，不需要学区，您觉得这个小区值得投资吗？2、目前海淀上地学区未来房价3年内房价走势还会持续上涨吗？

A：

1、金隅翡丽挺好的，升值至少不落后，也没什么学区溢价，西三旗的普遍都偏低，居住的性价比也就高了。

2、上地学区，我认为未来一年上涨的可能性大，三年那就说不好了。因为到明年都算入学高峰期，再叠加上救市政策，大概率会上涨。但2025年之后就是确定性的低谷期了，如果没有政策支持的话，学区房的溢价部分有可能受影响。毕竟上地不是万柳中关村，没有那两个相对稳妥。

3、常规建议是这种时期如果用不上学位，最好别投资学区房了。投资是要看大趋势的，追着风口才合适，非得跟大环境反着来，那就得看运气了，至少难度大。

仅供参考。

四

Q:

我家娃24年入小学，非京籍（顺利的话，小学六年期间可以积分落户）。现有房产管片内入学在国美家园小学，初中也不咋样。我们原计划换房到嘉铭桐城，但知晓即便换房到嘉铭桐城后也会有极大的不确定性可以入学陈经纶嘉铭东校区，甚至连陈经纶都可能进不去，有可能被分到音乐附小等。所以现在比较纠结是否继续换房，也担心未来孩子比较少，嘉铭的学区溢价会过高，买房后几年就跌价，得不偿失。

但如果不换到嘉铭，目前没有特别好的方案，备选方案有两个：1是托关系上人朝分东坝，此方案的弊端就是成本过高；2方案是换到白家庄小学，初中入学80中，但也担心会多校划片，买了老破小后存在不能入学心仪学校的风险。所以想听听您的建议，基于我们的情况，是否换房，以及换到哪里合适，或者还有没有其他的建议。

A：

1、嘉铭学区的看总价了，千万以上的都没什么溢价，朝阳区的特色，学区溢价基本都被总价低的承担了。西区的溢价就比东区高，因为多数都是老房，东区以商品房为主，户型大总价高，相对就溢价低了，没什么可跌的。

但是否能确定入学不敢保证，明年的学生也不少呢，同样算高峰期。要不就买中学是嘉铭的，这样就基本没溢价了，既然到小升初就有户口了，应该能确定上中学。

2、托关系上人朝分东坝，真要有这关系那就省心了。成本看自己，外人不好建议。

3、白小+80，也看小区，老小区全都溢价高，基本等同于东西海，毕竟是一分钱一分货。爱丁堡这种就没什么溢价了，户型大总价高，买这里当学区房的家长不多。还有其他多校的也没什么溢价了，问当地中介吧。但这里也说不好确定入学吧，老小区多的板块一般都人口稠密，孩子多。

4、这外人都不好建议，如果预算高就看嘉铭或白小+80的，没什么溢价，至少能保证中学。预算不太高那就托关系上人朝分呗，等于拿溢价买了个学位，而且是用不确定性换了个确定的。但能确保吗？问清楚吧。

仅供参考。

五

Q:

我们在平谷，二套房，想考虑朝阳（扩校，房子比较适合居住），东城（平谷通勤方便）或者西城（坑校较少，但是只能考虑荣丰2008）。孩子是2025年上小学，我们正赶上孩子低峰起步阶段。不知道是明后年买房子孩子直接去读小学合适，还是过几年买，孩子三四五年级转学过去（考虑会不会同样的房价买个相对好一点的学区）。

A：

1、朝阳东城西城，一般没这么选学区房的。这相当于找工作，不太好把体制内、央国企或民营大厂放一块儿比较，各有优劣，具体的单位也待遇不同。学区房也一样，没有最好，只看哪个区更适合自己家庭和孩子。

2、另外这预算是多少啊？如果是只能考虑荣丰，400万总价吗？那在东城和朝阳也不太好买到适合居住的吧，北京的学区房一般都400万左右起，各区差不多。朝阳和东城考虑的是哪个学区啊？这两个一般得对比学校了，毕竟朝阳是单校为主，东城则是有可能被派位。所以还是说具体的吧，这是刚考虑学区房吧？别着急，一步一步来。

3、常规建议是如果资金准备好了就提前准备，今年明年都是入学高峰，再叠加救市政策，大概率还会上涨呢。如果是置换的话就看情况了，如果是保值好的市区房子就不着急，过了高峰期也来得及。

但高峰期过去后未必直接降价，谁也舍不得甩卖的。所以涨的慢点儿的可能性更大，用好几年时间逐步降低溢价率，东亚其他国家地区都是这先例。

4、从上学讲当然是从幼升小开始了，孩子都是从小培养的，如果插班生也能占优那谁还提前准备学区房啊？而且转学都是转到同届班级，之后的低谷期跟这届没关系。

就算买到了好学区也得看运气，东西城都是派位，朝阳也得看是否有学位，好学校都不容易，有空位都不爱收。另外西城的转学生不许直升，东城允许但未必能转入直升校，也就朝阳的概率大些。

5、我觉得还是再考虑一下吧，这是刚有想法阶段，别着急。做预算，确定行政区，然后选学区或学校，最后是小区和房源。

仅供参考。

六

Q:

我现在改善型购房，目前手里有800万左右，可以贷款，想看看合适的房源。工作在东直门外，孩子上学在黄寺附近。目前想买一套有投资价值的，因为孩子上学的话，还是会先选择在学校附近租房，但高中还是未知数，所以房子大概率买来以后会先出租几年。如果房型和面积好的话，也可以考虑将来孩子高中毕业后自住。

请您帮忙东外到三元桥附近推荐推荐，当然如果有合适的相对比较新的盘，远点也可以，目前主要是看朝阳的房子。之前看过浩鸿园，但楼层太低。力鸿花园的房型有点斜，国际友谊花园感觉房价始终起不来，凤凰城只能买一居还挺贵，远洋新干线感觉附近有点乱，润民柳芳居挺好，但只有一套东西向的顶层。请您也给点建议。

A：

1、出租几年+投资价值，那这是注重租金还是保值升值啊？这两个指标一般是相悖的，租金高的通常因为升值慢，而升值快的则相对就租金低了，考虑好，二者兼得挺难的。

2、浩鸿园，塔楼小区一般都是自住为主，建筑形式不受追捧了。楼层太低的话算硬伤，流动性也偏弱，出手时挂牌期会更长。力鸿花园和国际友谊都是一个性质，塔楼多的老公寓，自住合适，出租的话租金也相对高，就是升值慢一些。北京叫“花园”的基本都是当年的港式公寓，都不太受追捧了，否则也不会现在这价格。

凤凰城相对好的多，华远转给华润之后的都可以算普宅了，尤其后几期的都升值挺好。但贵怎么办呢？看自己的判断吧。

新干线也是公寓，前些年和凤凰城是对标的竞品盘，几乎一个价格，现在差距比较明显了。这就自住为主吧，看自己的喜好，租金也肯定合适。柳芳居就这一栋楼，小了点儿，自住合适，东西向也无所谓，就是顶层算硬伤，未必影响保值，但不太好卖。

3、我要建议当然是凤凰城了，这看自己的喜好吧。

仅供参考。

七

Q:

我想了解一下裕民路一号院的房子值得买吗？和曙光里比怎么样？或者从团结湖到北土城一带您有没有比较推荐的小区，预算四百五以内。

A：

1、裕民路1号院，朝阳区的普通小区，很普通，值不值得从什么角度说啊？这和曙光里都差不多，房龄很老了，可以说挺适合长期自住的，只要自己喜欢就行。

2、从投资角度来说都挺稳妥，都是挨着很牛的学区，但毕竟只是挨着，所以小区不算学区房，也没有学区溢价，自然没什么风险。这么多年来的涨跌就是跟随北京大盘，不吃亏也肯定占不着便宜。

劣势是流动性比较弱了，在银行额度充足的时候不难贷款，但出手时说不好，如果限贷的话就不太好卖。另外传导的排序也靠后，都得等房龄新品质高的热门小区涨完了才轮到。所以更适合长期持有的，不在行情期间着急置换也就不吃亏了。

3、两边看自己的喜好吧，也可以赌一下原址重建，那就得看哪边的条件更差了，安全检测达到D级的有可能。如果原址重建就是额外利好，相当于拆迁，就是谁也不敢保证时间。

4、我没推荐的房子，这问当地中介吧。

仅供参考。

八

Q:

欧成效的投资理念您怎么看？就是投资大户型这种，我现在是面临天通苑的选择，有点不踏实。

A：

1、我没怎么看，他说的有一部分道理，但并不是什么秘密，所有干过二手房的都知道。不就是老破大能做高评吗？签高价成交合同就能从银行套出贷款来了。纯粹的炒房，赌的就是大盘，赢了大赢，输了大输。简单说就是骗贷放大杠杆赌行情，不是天堂就是地狱。

2、我觉得没必要这么做，也未必还行的通，万一让银行查出来犯不上。或者稍微高评点儿还行，太多了够呛，人家风控系统不是吃干饭的。

3、天通苑大户型就是自住为主，户型都挺好的，居住体验好。就是面积大总价高，在这种刚需板块成“错配产品”了，所以不太受追捧，价格走势略落后大盘。当然也落后不多，都是时间长了才看出来的。真要是注重自住就买，注重投资再考虑一下。

炒房有风险，仅供参考。

九

Q:

我看了很多人都说南三环升值差了，但我想是不是可以逆向思维，就是人弃我取，在别人恐惧的时候贪婪。如果您认为这个思路成立，那南三环比如赵公口和西罗园一带就是能抄底的洼地了？

A：

1、思路在理论上没毛病，但现实中不太好操作啊。如果按这思路，那鹤岗就更值得被抄底了。其他的还有不少城市呢，越偏远越价格低的越是价格洼地。

2、人弃我取没有错，在别人恐惧的时候贪婪则更对，这样才能赚到超值利润。但我认为这要有一个前提，也就是投资人要达成一个共识“这类投资品的价值被低估，今后必定涨”。

因为人们买的就是预期，而预期是被共识支撑的。那就判断一下吧，看看能有多少人会达成南三环房价被低估的共识？

3、我觉得肯定有这种可能，也就是在将来的某个阶段达成共识。但这时机什么时候来可说不好，得看自己是否等得起了。要说股票的共识比房子容易达成吧，好像不少股票都十多年徘徊了，当年投资的不能说错了，就是等的时间有点儿长。

4、其他没建议，看自己的判断，真要确定好就抄底试试。但最好预估个周期，看没等来共识的时候是否离场。

仅供参考。

随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！